La Crisis de la banca remota

En 2021, los bancos intentaron eliminar el trabajo remoto. David Solomon de Goldman Sachs lo llamó “una aberración que vamos a corregir lo más rápido posible”. Jamie Dimon, de JP Morgan, declaró que cancelará todas sus reuniones de Zoom y espera que la oficina “se vea como antes” para octubre (2021).

En 2023, el trabajo remoto amenaza con matar a los bancos. Días después del colapso de Silicon Valley Bank, algunos informes de los medios sugirieron que el trabajo remoto era el culpable. El Financial Times informó:

Cuando Silicon Valley Bank implosionó la semana pasada, la mayoría de sus 8.500 empleados seguían trabajando de forma remota. Integrar los negocios e impulsar nuevas líneas de trabajo, como suscribir listados de tecnología mientras el banco trabajaba casi por completo de forma remota, causó problemas, según personas involucradas en las adquisiciones.
Esta excusa se mantuvo durante unos cinco minutos cuando otros bancos comenzaron a mostrar signos de estrés.

Y, sin embargo, el trabajo remoto contribuyó a los temblores en el sector bancario. No lo hizo debilitando los controles internos de los bancos; Lo hizo destruyendo los activos en sus balances.

En 2020 y 2021, los ahorros bancarios aumentaron porque las personas recibieron cheques de estímulo, los salarios de los técnicos explotaron y no había nada en qué gastar. El exceso de nuevos ahorros significó que los bancos lucharon para prestar tanto dinero como recibieron. Los bancos están incentivados a poner el dinero a trabajar, y su rentabilidad se erosiona si no lo hacen.

¿Qué hacer con todo este dinero? Los bancos lo usaron para invertir en letras del tesoro relativamente seguras y valores respaldados por hipotecas de agencias y lo prestaron a proyectos inmobiliarios comerciales. Como señaló Jim Russel, los bancos más pequeños, en particular, desarrollaron un creciente apetito por préstamos para financiar la adquisición de activos como edificios de oficinas y almacenes. A principios de 2021, los bancos más pequeños proporcionaron alrededor del 70% de todo el financiamiento de bienes raíces comerciales.

Como señala Arpit Gupta, los bancos más pequeños intensificaron su aterrizaje comercial porque los bancos más grandes retrocedieron, pero también porque los bancos regionales más pequeños tienen ventajas inherentes a la información: conocen mejor los mercados locales y, al menos en teoría, están en mejores condiciones para evaluar la calidad de los proyectos que financian.

Y así, los bancos más pequeños cargaron sus balances con bienes raíces residenciales y comerciales. Algunos bancos tienen hasta el 30% de sus activos en préstamos pendientes. Esto probablemente parecía razonable para las personas que esperaban que las oficinas “volvieran a la normalidad” una vez que las tasas de vacunación fueran lo suficientemente altas. Las bajas tasas de interés también ayudaron a apuntalar la valoración de los edificios de oficinas, estableciendo altos múltiplos para sus ingresos. Y los ingresos por alquiler en 2021 seguían siendo sólidos, ya que la mayoría de los arrendamientos aún no estaban listos para renovarse, a pesar de que las oficinas estaban casi vacías.

Pero los cheques de estímulo, los altos ahorros y las bajas tasas de interés no duraron para siempre. A medida que la inflación se intensificó, la gente recurrió a sus cuentas bancarias para llegar a fin de mes, y la Fed elevó las tasas para enfriar la economía.

En el lado positivo, muchas personas regresaron a la oficina, pero no lo suficiente. En respuesta, algunos de los mayores propietarios comenzaron a incumplir sus préstamos y a devolver los edificios al banco. El mes pasado, Columbia Property Trust incumplió con un préstamo de $ 1.72 mil millones respaldado por torres de oficinas. Brookfield Assets Management dejó de pagar un préstamo de $ 750 millones para un par de edificios de oficinas anteriormente. Y muchos otros propietarios están contemplando movimientos similares.

Esto deja al banco en un aprieto. Lo que a los bancos les parecían inversiones conservadoras en 2021 es ahora una bomba de tiempo que amenaza con desestabilizar su negocio. Las valoraciones de muchos edificios de oficinas han disminuido o probablemente caerán considerablemente. Y los bonos del gobierno son mucho más baratos ahora que hace dos años.

La mayoría de los edificios de oficinas estarán bien, y algunos lo harán mejor que nunca. Pero eso no resuelve el problema. Para maximizar su valor, los propietarios deben introducir nuevos servicios y comodidades y adoptar la flexibilidad. Esto cuesta dinero. Y lo que es más importante, cambia la naturaleza del activo. Las oficinas ya no son un activo “monopólico” con rendimientos estables similares a los bonos. En cambio, se parecen más a un negocio minorista u hotelero, con ingresos más volátiles y compromisos a corto plazo de los clientes.

El desafío para los bancos no es que las oficinas no valgan nada, sino que son más riesgosas de lo que suponían. Aquellos que leyeron mi libro de 2019, Rethinking Real Estate, habrían estado mejor preparados. Como escribí:

Los clientes son cada vez más exigentes y menos dispuestos o capaces de hacer compromisos a largo plazo. Ofrecer servicios diferenciados y flexibilidad permitirá extraer más valor de los activos inmobiliarios. Pero los ingresos por servicios y los arrendamientos menos tradicionales harán que los ingresos sean menos predecibles y menos parecidos a los bonos.

En cierto sentido, muchas propiedades ya no serán activos en sí mismas, sino que servirán como insumos y componentes de otros negocios operativos. Esto podría hacer que los edificios sean más valiosos que nunca, pero también afectará su capacidad para cumplir su función actual dentro de las carteras institucionales.

A medida que aumenta su intensidad operativa, el rendimiento financiero de los activos de oficinas, multifamiliares e industriales podría correlacionarse más con otras empresas en la economía en general. Una correlación creciente con otras clases de activos afectará la posición de los bienes raíces como una clase de activos alternativos. Las asignaciones institucionales tendrán que ajustarse para reflejar este cambio.

Para los propietarios de bienes raíces, no todo es malo. Algunos edificios valdrán más que nunca, particularmente aquellos que se operan de una manera que mejora la flexibilidad y el servicio y los integra en redes locales o internacionales, al igual que los mejores hoteles. Pero para algunos bancos, el efecto del trabajo remoto en las oficinas podría causar más daño y debilitar su posición ya debilitada.

Traducido de la fuente original