Entendamos por REIT el acrónimo de los Real Estate Investment Trusts en Estados Unidos. Es un vehículo de inversión inmobiliaria basado en la figura del fideicomiso con oferta pública. El ABC de estos particulares fondos de inversión que mueven miles de millones de USD en opciones inmobiliarias. Son uno de los vehículos de inversión más populares, tanto para los pequeños inversores como para los grandes inversores institucionales, ya que ofrecen diversificación, bajos costes y, sobre todo, exposición a un mercado tan dinámico como es el inmobiliario.
Las REITs hacen dinero a través del alquiler cobrado de los inquilinos que ocupan los edificios en esa cartera. Cuando REIT posee un edificio, arrienda el espacio y cobra el alquiler, la empresa (o REIT) genera ingresos.
Otras características:
Los ingresos deben provenir, al menos en un 75 %, de alquileres.
Distribuir un 90 % de los beneficios en forma de dividendos entre sus accionistas.
Tienen limitado el apalancamiento (empíricamente por debajo del 50 % en la última década).
Delimitan el accionariado. Mínimo 100 accionistas.
En España tenemos algo parecido y se llaman SOCIMI se han regulado bajo la figura de la sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), prevista en la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
y que deben cumplir estas condiciones:
Tienen la obligación de cotizar en un mercado organizado.
El 80% de los inmuebles gestionados deberán ser ofrecidos al mercado urbano.
Sus activos deberán permanecer en su balance durante, al menos, tres años.
Deben tener al menos un inmueble (anteriormente eran 3).
Deben tener un capital social mínimo de 5 millones de euros.
No pueden tener deuda ajena superior a un 70% de su cartera de activos.
Y lo más importante: el 80% de los beneficios provenientes de las rentas por el alquiler de los inmuebles deben ser repartidos entre los accionistas en forma de dividendos.
En España se suele vender la falsa información de que estas empresas inmobiliarias y su afán especulador afectan negativamente al precio de la vivienda dado que dan a entender que lo manejan como si fueran valores cotizantes en bolsa que suben y bajan precios a placer, o simplemente lo hacen subir progesiva e inexorablemente, cuando no es cierto dado que el 95% del parque inmobiliario del país está en manos de pequeños propietarios.
Existen tres tipos importantes de REITs en función del tipo de activo en el que invierten: REITs que invierten en propiedades (equity REITs), REITs que invierten en hipotecas (mortgage REITs) y REITs mixtos.
Esta es la evolución gráfica del sector que como veréis solo sufrió una fuerte corrección con la crisis subprime en los últimos cuarenta años:
Para invertir en REIT lo mejor es un ETF de amplio espectro tipo VNQ popular, solvente y líquido y para SOCIMI en España tenemos un sector completo a elegir a cual nos guste más por criterio técnico o fundamental en el Ibex tenemos dos: Colonial y Merlin Properties sin ir más lejos, luego tendríamos en el Continuo a aunque pueda confundirme en alguna:
Aedas Homes
Arima Real Estate
Insur
Lar España
Metrovacesa
Montebalito
Neinor Homes
Nyesa Valores Corp
Quabit
Realia
Renta Corp.
Urbas
El problema de la inversión en REIT/SOCIMI es que depende mucho del país por su marco regulatorio, en EEUU es muy estable gobierne la administración republicana o demócrata en el resto del mundo depende de quien esté en el ejecutivo tendrá destinadas unas medidas u otras según la bandera política. En España sin ir más lejos estamos a la espera de una nueva legislación de la vivienda que seguramente tendrá la vida del ejecutivo actual, pasa como la educación y el trabajo, cada frente político quiere imponer la suya como marca de la casa y así claro, no se puede invertir tranquilo en un sector.
La última es que en España se pretende regular el precio del alquiler cuando esta medida ya ha sido un fracaso en Alemania porque baja la oferta y el precio tiende a ser el mismo.
Muy artículo respecto a este tema