Las tasas hipotecarias subieron el lunes, luego de un aumento en los rendimientos de los bonosimpulsado por las preocupaciones de los inversionistas de que las altas tasas de interés y la inflación persistirán más de lo esperado.
La tasa promedio de la popular hipoteca fija a 30 años alcanzó el 7,48%, el nivel más alto desde noviembre de 2000, según Mortgage News Daily . Ha subido 29 puntos básicos en la última semana.
“Los inversionistas simplemente no están viendo el tipo de deterioro en los datos económicos que esperaban”, dijo Matthew Graham, director de operaciones de Mortgage News Daily.
Señaló que la Reserva Federal quiere ver el mismo deterioro antes de considerar un cambio de política, y ese cambio probablemente favorecería primero las tasas a corto plazo.
“El efecto neto es que las tasas a más largo plazo, como los rendimientos del Tesoro a 10 años y las hipotecas, están soportando la peor parte del sentimiento de tasa negativa del mercado. Esto no cambiará hasta que los datos obliguen a la Fed a comenzar a hablar sobre el primer recorte de tasas”.
Las tasas más altas están afectando duramente a los compradores potenciales de viviendas, lo que agrega insulto a la lesión de los precios de las viviendas inflados por la pandemia de Covid. Las tasas establecieron más de una docena de mínimos históricos en 2020, lo que desencadenó una ola de compras de viviendas que provocó que los precios aumentaran más del 40 % desde el comienzo de la pandemia hasta el verano de 2022. Los precios retrocedieron levemente a fines del año pasado, pero ahora están aumentando nuevamente debido a una demanda aún fuerte y una oferta muy escasa.
Las tasas hipotecarias más altas exacerban la situación de la oferta. Los propietarios actuales son reacios a poner sus casas a la venta porque la gran mayoría de ellas tienen tasas alrededor o por debajo del 3%. Mudarse a otra casa significaría más del doble de esa tasa. Ha creado lo que ahora se llama “esposas de oro” entre los vendedores potenciales.
Para un comprador de hoy, la diferencia en la asequibilidad de hace apenas un año es dramática. La media sobre los 30 años fijos el año pasado por estas fechas rondaba el 5,5%. Para alguien que compra una casa de $400,000, con un pago inicial del 20% en un préstamo fijo a 30 años, el pago mensual actual, con capital e intereses, es aproximadamente $420 más de lo que hubiera sido hace un año.
Más prestatarios ahora están optando por préstamos de tasa ajustable, que ofrecen tasas de interés más bajas por plazos fijos más cortos. La tasa promedio de una ARM a 5 años la semana pasada fue del 6,2%, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. La participación de ARM en las aplicaciones aumentó al 7%. En 2020, cuando el fijo a 30 años estaba marcando múltiples mínimos históricos, esa participación era inferior al 2%.
Los constructores de viviendas de la nación han estado tratando de compensar las tasas hipotecarias más altas comprando esas tasas a corto o largo plazo, o bajando los precios de las viviendas. Habían desacelerado esos incentivos a principios de este año, a medida que aumentaba la demanda y las tarifas caían, pero recientemente los aumentaron nuevamente.
El sentimiento de los constructores de viviendas en agosto, sin embargo, cayó bruscamente , y los constructores mencionaron las tasas de interés más altas como la razón principal.
En Jackson hole tendrán que sopesar el daño de más subidas de tipos a las familias en general que prácticamente las han dejado sin acceso a la vivienda y con los sueldos carcomidos por los intereses de las tarjetas de crédito al consumo a lo que hay que sumar la pérdida del poder adquisitivo por la inflación.
Fijaos de 1 mes a 2 años la rentabilidad que paga el tesoro de los EEUU y como a partir de tres años se cae por debajo del 5% cuando tendría que ser a la inversa a mayor vencimiento mayor tipo de interés. Es que a un mes está al 5.39% y a 30 años al 4.46%.
Diferencia 1 año vs 30 años desde el techo subprime
Aparte del mundo financiero también los ciudadanos de a píe en EEUU deberían estar atentos a ver qué se dice, qué se proyecta y qué se hace.