Han pasado poco más de dos años desde que las acciones iniciaron el mercado bajista más extendido desde la Gran Crisis Financiera. Hoy en día, 7 de los 11 sectores del S&P 500 están más altos que en aquellos máximos de enero de 2022, y el índice en sí ha estado estableciendo nuevos máximos durante la mayor parte de los últimos 3 meses.
No todas las áreas del mercado están sintiendo el amor: el sector inmobiliario todavía está por los suelos. Desde el inicio del mercado bajista de 2022 hasta hoy, el sector inmobiliario del S&P 500 ha caído un 22%. El siguiente peor sector es el de consumo discrecional, que en comparación sólo ha bajado un 8% desde sus máximos.
Si busca una razón para los problemas del sector inmobiliario, culpe al aumento de las tasas de interés. Tome la tendencia del sector frente al resto del mercado y luego superpóngala con los bonos del Tesoro. La relación habla por sí sola.
Cuando las tasas de interés suben, el sector inmobiliario tiene un rendimiento inferior
Las tasas de interés más altas son un doble obstáculo. En primer lugar, hacen que la renta fija sea más atractiva para los inversores y reducen el atractivo relativo de las acciones con altos rendimientos de dividendos. Consideremos esto: hace dos años, las tasas del Tesoro a 10 años eran sólo del 1,5%, mientras que el rendimiento de los dividendos de las acciones del sector inmobiliario estaba entre los más altos del S&P 500, alrededor del 3%. Hoy en día, el rendimiento de los bonos del Tesoro libre de riesgo es de alrededor del 4,4%, mientras que el sector inmobiliario paga el rendimiento por dividendo más alto de cualquier sector, con sólo el 3,5%. Para los inversores centrados en los ingresos, hay poca comparación.
En segundo lugar, las tasas son un problema para las actividades comerciales de las acciones inmobiliarias, que tienden a tener altas cargas de deuda. El sector inmobiliario tiene sólo una participación de capitalización de mercado del 2% del S&P 500, pero tiene una participación del 6% de los gastos netos por intereses. Según esa medida, las acciones de bienes raíces ya están pagando 3 veces más intereses que la empresa promedio del S&P 500. Sólo las empresas de servicios públicos se comparan, y son aún peores, con una relación entre gastos por intereses y participación en la capitalización de mercado de 8 veces.
Sin embargo, las empresas de servicios públicos tienen una clara ventaja. El vencimiento medio de la deuda de las acciones de servicios públicos es de más de 10 años, el doble que el de los bienes raíces, de aproximadamente 5 años. Eso significa que las empresas de bienes raíces revalorizarán sus elevadas cargas de deuda a tasas de interés más altas a un ritmo mucho más rápido.
Sin embargo, un rendimiento deficiente es diferente a una caída total. Por sí solo, el sector inmobiliario no es tan malo. A pesar de que estuvieron entre los de peor desempeño en 2022 y no participaron durante la mayor parte del repunte de 2023, el sector inmobiliario , Real Estate está is avanzando para revertir esta tendencia bajista de varios años. La caída fallida del otoño pasado por debajo de los mínimos del 22 de octubre fue un comienzo, pero ahora estamos esperando ver algunos nuevos máximos incrementales.
Desafortunadamente, esperar nuevos máximos mientras el resto del mercado grita al alza no constituye una oportunidad de inversión atractiva. En comparación con el S&P 500, el sector inmobiliario ha tenido una tendencia constante a la baja durante este mercado alcista.
Y aunque más de la mitad de las acciones de bienes raíces del S&P 500 And even though more than half of S&P 500 Real Estate stocks se encuentran areen tendencias alcistas a largo plazo (si se define una tendencia alcista como una acción que cotiza por encima de su promedio móvil de 200 días), el sector inmobiliario todavía tiene las características de amplitud más débiles de todos los sectores del sector. mercado. Esto es cierto ya sea que se mire a corto, mediano o largo plazo.
La relativa debilidad y escasa amplitud hacen del sector inmobiliario un lugar que preferiríamos no visitar, al menos no hasta que veamos pruebas claras y convincentes de un cambio en la tendencia.