Estamos en medio de un período de cruce en las expectativas del mercado de la vivienda. Los índices de julio que se publicarán fueron seguidos antes de las turbulencias del yen en los mercados financieros a principios de agosto, lo que aumentó las expectativas de recortes de tasas más significativos de la Fed. Fannie Mae elaboró su perspectiva negativa sobre las ventas de viviendas, que se publicó hoy en su Índice de Sentimiento de Compra de Viviendas de julio. Su índice no tiene en cuenta el reciente giro en las expectativas de recortes de tipos.
Freddie Mac, el hermano más débil que cotiza en bolsa y que se creó en 1970 para fomentar la competencia (pero imita los movimientos de Fannie Mae, que cotiza en bolsa), ve el mismo panorama de ventas débiles. Sin embargo, el constructor de viviendas de lujo Toll Brothers espera un aumento significativo en las ganancias como resultado de las expectativas de recortes de tarifas más altas: vieron evidencia tangible de un mayor tráfico este mes (agosto), lo que se traduciría en más ventas (y un precio de las acciones más alto).
Hablé sobre el «sentimiento» hace unos días en Al considerar la confianza frente al sentimiento, recuerde que decir palabrotas alarga nuestra vida. Fannie Mae vio la confianza del consumidor de manera muy negativa en julio.
Sin embargo, las ventas de casas existentes de NAR aumentaron por primera vez en cuatro meses, ayudadas por un aumento del 20% en el inventario de listados. El informe también muestra que las condiciones son mejores en el extremo superior del mercado, y los compradores en efectivo también han aumentado. Esta expansión de la actividad se produjo principalmente a partir de los contratos de mayo y junio, mucho antes del carry trade del yen y del giro de las expectativas hacia mayores recortes de tipos.
Por supuesto, sería negligente si no señalara que Toll Brothers está mirando el extremo superior del mercado de la vivienda, y las entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) tienden a mirar la carne y las papas del stock de viviendas de los EE. UU., dados sus límites de los tamaños de las hipotecas que compran o garantizan. Esta diferencia en las perspectivas también puede explicar parte de la desconexión de las perspectivas, pero no mucho.
La evidencia anecdótica conecta los puntos reales
De Internet hace años, por lo que debe ser cierto: «El plural de anecdótico no son datos».
El problema con las encuestas y los informes (que produzco para ganarme la vida) es que no pueden reflejar cambios repentinos en las condiciones del mercado. Estas herramientas eventualmente se ponen al día con la evidencia anecdótica, pero aparentemente contradicen el evento tal como está sucediendo realmente. Conecto los puntos a través de las ideas que comparto dentro del propio informe. En el caso de las perspectivas de Fannie Mae, a pesar de que su economista jefe, Doug Duncan, es uno de mis favoritos, se centraron en los resultados de confianza de julio que no reflejaban la realidad actual de la preocupación de principios de agosto por parte del carry trade del yen.
Como mencioné en una publicación anterior sobre el sentimiento, da cuenta de cómo se sienten los consumidores sobre el futuro y menos sobre el presente. Un giro en las expectativas sobre los recortes de tasas podría cambiar las expectativas futuras sobre las ventas de viviendas. Si bien no estoy sugiriendo que la mayoría de los consumidores tendrán un sentimiento muy positivo hacia la compra de viviendas en agosto, esperaría un cambio hacia expectativas más altas de venta de viviendas en el próximo pronóstico de Fannie.
El poder de la información anecdótica es que puede ayudar a guiar hacia una nueva dirección hasta que la evidencia empírica se ponga al día. Por ejemplo, me han entrevistado para el Libro Beige de la Reserva Federal durante más de 15 años. Me encanta este recurso para los participantes del mercado de la vivienda porque proporciona una visión anecdótica de diferentes aspectos de la economía con la idea de dar pistas sobre resultados futuros. Ahora, el gran tema de conversación de la Fed es que están esperando los datos hasta que hagan un movimiento. Eso, por definición, significa que están a la zaga de las condiciones reales y no dependen de opiniones anecdóticas sobre la economía como las que proporciona el Libro Beige, y probablemente se necesitó un evento extraño como el estallido del carry trade del yen para cambiar las expectativas de futuros recortes de tasas.
Nosotros añadimos el buen marchamo alcista del REAL ESTATE en EEUU llegando casi a recupera el 61,8% de su desplazamiento bajista. Creemos que con o sin correcciones va a seguir subiendo a medida que bajen tipos. Eso si lo que no pueden hacer ni los fabricantes de primera mano ni vendedores de segunda mano es subir precios porque al comprador le vaya costando ligeramente menos el importe de la hipoteca.
